后PPP时代可能抢占风口的政企合����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作模式

发布时间:2023-06-28 17:35:����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������24

后PPP时代可能抢占风口的政企合作模式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������

PPP是地方政府除一般债和专项����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������债以外的唯一一个拥有着诸多部门规章约束着的政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������合规举债模式,具备一定的系����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������统性法律合规体系,PPP也是国际上公认的公私合营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������最为有效的途径之一。自2014年PP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������P元年以来,PPP模式对于国内基础设施补����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������短板和提质升级做出了巨大贡献。PPP模式在国内����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������又分为狭义和广义,广义PPP主要参����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������照国办发〔2015〕42号文,一切符合财经法规要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求的政企合作模式都可以称作PPP;狭义����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������PPP源于财金〔2014〕76号文,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������是财政部通过项目库和两评一案等监管审批手段����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������加以约束的政企合作项目范畴,现阶段����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,狭义PPP模式陷入了推迟、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������暂停或暂缓的局面,笔者认为,国����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������家的主基调是回归政企合作的核心本质和内在逻辑����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,按照项目属性和资金平衡逻辑,适宜以何种模式����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������实施就采用何种模式,避免����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通过狭义PPP的外衣去掩盖项目本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������身或地方财力收不抵支的事实,经济发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和项目推进切勿脱实向虚,避免结构性风险����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的发生。

PPP虽然按下了暂停键,国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������民经济和社会发展不能暂停,中国式现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������代化进程不能停缓,现代产业体系构����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建不能停滞,基础设施和城市建设的强链、补链、延����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������链、锻链以及补短板、强弱项、织网补网等带动经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������济发展的基础性建设不容暂缓。笔者认为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,后PPP时代可能抢占风口的政企合作模式主要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������包括特许经营、片区开发、XOD、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������资源补偿、投融资+EPC、土地一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������二级联动等,具体大抵如下:

一、特许经营模式

政策依据

按照国办发〔2015〕42号文,在能源、交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������育、文化等公共服务领域,鼓����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������励采用政府和社会资本合作模式。其中,在能源、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交通运输、水利、环境保护、市政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������工程等特定领域需要实施特许经营的,按《基础����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施和公用事业特许经营管理办法》执行。即在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������广义PPP范畴里包含了特许经营模式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,而且是与财政部狭义PP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������P相并行和独立的。

《招标投标法实施条例》第九条规定“可以不进行招����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������标”情形的第(三)项“已通过招标方式选定����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的特许经营项目投资人依法能够自����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������行建设、生产或者提供”。行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政法规层面,针对两标并一标的描述也仅仅是针对特����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������许经营,而非狭义PPP,狭义P����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������PP的两标并一标也仅仅是在财金[2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������016]90号文这样一个部门通知里有所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提及,最终的落脚点还是要符合《招标投����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������标法实施条例》第九条的范围。因此����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,从两标并一标的角度,特许经营是在政府行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政法规中提及的模式,而狭义PPP并没有在行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������政法规中体现。

交易逻辑

故此,特许经营是写进行政法规的,也����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������是与PPP平行的一种政企模式,特许����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������经营的主要交易逻辑:

政府授权实施机构,按照《����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施和公用事业特许经营管理办法》相����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������关要求,采用“特许经营”模式通过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公开招标方式确定社会资本方,社����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会资本中标后,自行或组建项目公司作为项目的特许����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营权人,与实施机构签订特许经营协议����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,并按照特许经营协议约定负责项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������投资、融资、设计、建设、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������运营及移交等工作。项目公司通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������过项目用户付费、配套设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营性收入、政府可行性缺口补贴等收回投资并获得����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合理回报。

特许经营模式可以采取的具体模式:

(一)在一定期限内,政府授予特许经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������营者投资新建或改扩建、运营基础设施和公用事����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业,期限届满移交政府;即BOT、ROT、TOT����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

(二)在一定期限内,政府授予����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������特许经营者投资新建或改扩建、拥有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并运营基础设施和公用事业,期限届满����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������移交政府;即BOOT、RO����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������OT。

(三)特许经营者投资新建或改����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������扩建基础设施和公用事业并移交政府后,由政府授����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������予其在一定期限内运营;即BTO、RTO����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

特许经营与狭义PPP的本质区别是特许经营中政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和企业是垂直关系,一般需要企业自行成立����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目公司;而狭义PPP模式中更强调政府与企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������共享利益、分担风险,一般需要政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������府授权地方国企作为出资代表与社会共同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������组建项目公司。

实施流程

1. 编制项目实施方案

县级以上人民政府有关行业主管部门或政府授权部门����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������可以根据经济社会发展需求,以及有关法人和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其他组织提出的特许经营项目建议等,提出特����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������许经营项目实施方案。特许经营项目应当符合国民经济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和社会发展总体规划、主体功能区规划、区域规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������划、环境保护规划和安全生����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产规划等专项规划、土地利用规划、城乡规划、中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期财政规划等,并且建设运营标准和监����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管要求明确。项目提出部门应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当保证特许经营项目的完整性和连续����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������性。

2. 委托进行项目可行性评估

项目提出部门可以委托第三方机构,开展特许经营可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行性评估。需要政府提供可行性缺口补助或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������者开展物有所值评估的,由财政部门负责开展相����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关工作。

3. 对实施方案审查

项目提出部门依托本级人民政府建立的部门协����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������调机制,会同发展改革、财政、城乡规划����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、国土、环保、水利等有关部门对特许经营项目实施方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������案进行审查。经审查认为实施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������方案可行的,各部门应当根据职责分别出具书面审查����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������意见。项目提出部门综合各部门书面审����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������查意见,报本级人民政府或其授权部门审定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������特许经营项目实施方案。

4. 政府授权实施机构实施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������

县级以上人民政府应当授权有关部����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门或单位作为实施机构负责特许经营项目有关����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������实施工作,并明确具体授权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������范围。

5. 社会资本选定

实施机构根据经审定的特许经营项目实施方案����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,应当通过招标、竞争性谈判等竞����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������争方式选择特许经营者。特许经营项目建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设运营标准和监管要求明确、有����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������关领域市场竞争比较充分的,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应当通过招标方式选择特许经营者。实施机构应当在招����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������标或谈判文件中载明是否要求成立特许经营项目公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������司。

实施机构应当与依法选定的特许经营者签����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������订特许经营协议。需要成立����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������项目公司的,实施机构应当与依法选定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的投资人签订初步协议,约定其在规定期限����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������内注册成立项目公司,并与项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������目公司签订特许经营协议。

二、片区开发

政策依据

在《中共中央国务院关于深化投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融资体制改革的意见》(中发〔����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2016〕18号)中,对广义的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府与社会资本合作提出的核心描述:通过特许经营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、政府购买服务等方式,在交通、环保、医疗、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������养老等领域采取单个项目、组合项目、连片开发等多种形����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式,扩大公共产品和服务供给。

在《国务院办公厅关于促进开发区改革和创����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新发展的若干意见》(国办发〔2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������017〕7号)中,对开发区管理体制和运����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������营模式创新等方面提出要求,比如完����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������善开发区财政预算管理和独立核算机制,支持以各种所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有制企业为主体,按照国家有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关规定投资建设、运营开发区,或者托管现有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的开发区,享受开发区相关政策。

交易逻辑

片区开发项目投资内容往往包含土地一级整理、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公益性基础设施项目、安置房、有一定收入的经营����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������性基础设施项目、市场化的房地产二级����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开发、产业导入和孵化、城市基础设施的运营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������等。收入来源主要为区域的土地出让净收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益、增量财税收入、非税收入(行政事业收费)以及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������运营租赁收益、房地产二级开发收益等。

地方政府和地方平台为了推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������动片区开发项目的进展,同时规避地方政府隐性����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������债务,往往容易依赖房地产二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������级开发。土地的二级开发收益是否����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������能够真的按照预期实现将会成为决定项目成败的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关键因素。但是,商品房的供需平衡本身����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������就是建立在一定的国民经济体量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和实体经济的基础上的。一些地方实力较强的平台公司����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������在综合开发项目中充当着“实施主体”或“操盘����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������手”的角色,土地由其获取,开发收益由其获得,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进而反哺到没有收益的基础设施项目的投资,过程中可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能需要其他社会资本给予一定的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������阶段性的权益性或债务性资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金支持,土地开发的节奏也整体上与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目实施的进程相匹配。

片区开发要顺着城市的脉络和底蕴,尊重地方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人文、环境、要素和资源禀赋,依托惠企政策、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营商环境和产业布局优化等方面,做大国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������民经济体量,实现实体经济和产业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������实业的良性发展,逐步实现人口、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������资本、资源的优化配置,激发经济发展内����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������生动力,实现房地产市场与实体经济的两条增����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������长曲线的耦合。只有强大的经济体量和产业竞争力才是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������片区开发项目能够高质量平����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������稳发展的源动力。

按照政府财政预算管理、地方政府融资举债管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理、PPP、专项债等法律法规以及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������相关政策文件的规定和要求,目前片区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������开发的投融资模式主要包括政府授权的ABO、特����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������许经营、投资人+EPC模式、以及根据财政能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力和各种政策资金对于具体子项目的政策组合运用。目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������前行业内比较常见的运作模式与交易结构为����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������:ABO模式与投资人+EPC����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的合并使用,即政府授权平台公司����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发起片区开发项目,平台公司����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������依法依规公开选择投资人成立合资项目公司进行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目的投资建设和运营。项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的竞价标的根据具体项目特征及与潜在社会投资人的谈����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������判磋商,一般有投资回报率、勘察设计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及施工的下浮率、融资成本、产业发展奖励等。区域综����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合开发项目的典型交易结构如下:

 

片区开发项目是城镇化进程中主动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������调控、优化城市空间布局与产业转型升级的综合发展方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������式。为实现地区可持续发展,片区开发项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������需从目标和需求分析、评估区域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经济地理条件等资源禀赋和比较优势、内外部市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场产业链等要素集聚等方面,科学合理选择发展����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������方式和路径。从总体规划-项目建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������议书-可研开始,到财政能力、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政策与合规模式,再到资金平����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������衡分析、投融资方法等,一路分解细化,形成实施方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������案与合同体系。运用目标导向、系����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������统化思维、全过程管理工具与信息化大数据系统进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行实施。策划过程就像对多����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������变量方程组或者运筹学领域的非线性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������规划模型求解,每个未知变量自成体系又互相影响、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������循环嵌套。

影响片区开发项目的主要变量(主要影响因素)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������如下:

第一:决策机制和客观条件。其中包括政府和社会资本的决策流程与机制,合作区域����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������内的存量资源、政策等方面的优势,合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作区域内的社会、经济、自然等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������客观环境和条件等。

第二:合作模式与实施路径。其中包括适合项目实施的交易结构、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������回报机制和竞价标的,资金支出与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������收入的合规路径,融资的可行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������性,科学的合同体系等。

第三:规划定位与产业定位。其中包括政府规划的科学性与适����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用性,产业布局与规划的衔接,产业布局与功能业态的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合理性,未来功能定位与现状的关系等。

第四:产业导入与城市运营。其中包括产业导入思路与招商引资策略的搭����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建,区域内增量财税收入实现的可靠性,城市运营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以及基础设施运营策略等。

第五:资金平衡与土地价值。其中包括建设开发时序和土地出让时序的安排,土地价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������值及未来走势的评估,收入实现的预期,收入实现的保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������障机制,违约罚则机制,绩效考核机制����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������等。

每一个变量的变化范围都由若干个子变量共����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������同影响而生成,所有的变量共同作用影����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������响区域综合开发项目的策划过程����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������和实施过程,变量变化和设置的过程就是项目����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础条件变化的过程,最终通过不同变量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������的优化组合,共同作用,达成最终的相对理想的项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������目合作机制和实施方法与路径。

主要风险及规避措施

1、双方权责利约束

风险描述:片区开发项目涉及工作内容繁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������杂、手续繁琐,需要在运作阶段做好权责利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约束,避免合作各方产生分歧和矛盾,影响项目推进。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������

规避措施:在项目的前期策划准����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������备阶段以及招标选择社会资本之����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������前,需要明确双方权利义务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������边界条件、风险责任承担、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目公司组建、项目建设、项目运营、涉及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的土地、税收、绩效考核等各主要边界条����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������件。一般来说,政府方主要负责项目发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������起、项目前期策划、投资项目����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的审批管理、编制规划可研、土地报批、土地征拆����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及出让管理、地方各部门审批和群众关系����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������协调、保障建设施工条件、产业发展扶持政策����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、产业导入和招商引资等;社会投资方主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要负责项目的投资、建设、运营、配合产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������业导入等。

2、项目征地拆迁

风险描述:征地拆迁的主要工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作包括征拆计划、征拆前入户调查、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������征拆费用预估、征拆进度推进等工作,主导权在政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������府方,征拆工作不力将直接导致项目实施进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������度滞后,发生额外资金成本,影响项目收益实����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������现。大部分情况下,除三旧改造以及规����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������划范围内的集体用地可以由非土储机构实施征����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地拆迁外,其他待拆迁土地的征地拆迁主体必须����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是地方土地储备机构,不得由社会资本负����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������责,社会资本可以支付征地拆迁费用,但是实施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主体不能是社会资本。

规避措施:要在前期谈判和合同条款中明����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������确征地拆迁费用由政府包干使用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,超出部分非社会资本责任范畴。社会资本在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������拆迁过程中要协助政府尽快拆迁进度,形成地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������块要尽快具备可出让条件。

3、项目融资风险

风险描述:片区开发项目融资涉嫌固����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������化政府出资责任,以及涉嫌以财政资金作为企业贷����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������款的还款来源,一般银行贷款的可融����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������性较差,项目融资方案较难落地。

规避措施:在合规范畴内,征地拆迁费用只能由社会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������资本资金解决,无法以项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������公司名义融资;基础设施和公益性设施投资可以通过自����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有资金、保理、基金、信用贷等多种����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融资渠道统筹解决;建议加强与财务投资人、金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融机构的对接沟通,提前引入各类金融资源和潜在����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合作方共同对接政府和相关主体,共����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������同研究推进项目,提前做好项目的可融资性测试。需要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������注意,如果要提高项目的可融性,可以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在片区开发项目中包装若干����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个可以获得银行贷款的子项目����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,比如安置房、城市更新一二级联动、有一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定经营收入的准经营项目等。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������

4、项目资金平衡风险

风险描述:片区开发项目存在政府财税收入不能按����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������预期实现或者合作开发范围内����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������土地出让收入不足以平衡项目开发运营成本的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������情况,导致项目整体收支及社会投资人资金无法平����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������衡的风险。

规避措施:一是要建立开发时序的动态调整机制����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,根据实际进展情况及时调整投资计划,与政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������府和平台公司协商设立“止损”机制,项目开发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的时序可以从项目投资阶段、平台公司付费的支付时����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������间即项目公司取得收入时序阶段统筹分析,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������要综合考虑投资边界条件、土地开发的外部约束����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������条件、土地出让前提、基建工程工期匹配的土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地增值招拍挂时机、项目持续运作等相关维度的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������边界条件。

二是要根据当前地方房地产市场环境,引入外部专业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������评估机构,合理预测项目合作期内土地价格区间,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������依据地方土地出让金计提政策,估算可用于本项目的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������土地出让金金额。片区内待出让土地需要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������纳入土地储备三年计划,并逐年纳入����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������土地出让年度计划,确保建设用地指标能够满足����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������建设需求,要充分考虑集中供地对项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������现金流的影响。需要政府承诺在土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������地整理和基础设施建设完备条件下,依����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约按期出让土地。需要重点关注,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������按照中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������意见》,到“十四五”期末,以省(自治区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、直辖市)为单位核算,土地出让收益用于农业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������农村比例达到50%以上。在运作项目过程中需要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������明确本级政府可以留存的土地出让����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������净收益的比例。需要注意,一些����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个片区开发项目可能本身就与乡村振兴和农业农村相关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������联,土地收益留存可以用于该项目的比例就会提高,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������也符合政策要求,要充分利用政策红利。

三是要科学合理估算项目开发过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������程中直接产生的税收及其他非税收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������入,要预测未来产业税收和财政能力����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的增长情况等。通过书面形式约定如财税增量不足以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������平衡和补足项目投资及收益,则以政府未来年度����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������预算内其他资金予以补足。要通过合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������理的机制避免政府隐性债务,避免财政支出与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目付费必然关联和一一对应。

四是要明确政府增量财税收入返����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������还平台公司的时间节点以及平台公司兑付����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������社会投资人投资收益的时间节点,通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������过违约罚则提高政府和平台公司的违����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������约成本。

五是积极引导和配合地方政府片����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区开发项目与地方政府专项债、财政专项补贴性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金、地方国企信用债和收益债等有机结合,与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������PPP模式、TOT模式、BOT模式等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������整合运用,降低项目资金峰����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������值,加快项目推进,提高项目收益,满足����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������各方诉求。

六是在项目运作前期积极了解专业房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������地产开发企业和相关产业投资的规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������模企业对片区内土地的投资意向,及时锁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定相关合作方,为提前锁定项目土地出让收入做好����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������铺垫,也为项目实施的经济可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������行性提供增信。

三、XOD模式

“XOD模式”,是TOD����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(公共交通导向)、EOD(教育设施导向或生态环����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������境导向)、COD(文化设施导向)、HOD(����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������综合医疗设施导向)、AOD模式(政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������府规划导向)、SOD模式(社会服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������务设施导向)、POD(城市公园等生����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������态设施导向)等在内的、满足现代城镇发展多种����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������需求的开发模式的统称。本����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������质上都是以某一核心要素、关键资源、重����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要驱动为出发点,向外衍生和延伸,形����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������成一定的功能聚集区和业态综合布局����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������地,注重土地资源的集约利用、生态环境的保护以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及人与自然的和谐发展。XO����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������D模式中运用比较广泛的主要是T����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������OD和EOD。

经济活动普遍存在外部性,外部性是指“那些生产或消����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������费对其他团体强征了不可补偿的成本或给予了无����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������须补偿的收益的情形”,外部性可分为正外部性和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������负外部性。其中,正外部性表示某个经济主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������体进行活动所带来的私人收益小于该活动所带����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������来的社会收益,当私人成本小于该活����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动所造成的社会成本时被称作负外部性。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������为了避免市场失灵和提高资源配置����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������效率,政府一般会通过财政投入来有效����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������干预外部性问题,使得私人与社会的成本和收益趋于平����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������衡。

XOD正是基于基础设施的较强的正外部性,经能够����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产生经济价值的公共资源和产品����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������所发挥的正外部性价值内部化,进而吸引社会资����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������本提供正外部性产品的积极性。

政策依据

1. EOD模式是以生态����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������保护和环境治理为基础,以特色产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业运营为支撑,以区域综合开发为载体,采取����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产业链延伸、联合经营、组合开发等方式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,推动公益性较强、收益性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合,统筹推进,一体化实施,将生态环����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������境治理带来的经济价值内部化。

生态环境部有关EOD的两个文件,《����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关于推荐第二批生态环境导向的开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������发模式试点项目的通知》(环办����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������科财函〔2021〕468号)、关于印发《生����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������态环保金融支持项目储备库����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������入库指南(试行)》的通知,生态环境治理项目边����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������界清晰,生态环境治理与产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业开发之间密切关联、充分融合,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������避免无关项目捆绑,除规范的PPP项目����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������外,不涉及运营期间政府付费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,不以土地出让收益、税收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、预期新增财政收入等返还补助作为项目收益。力争����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在不依靠政府投入的情况下实现项目整体收益与成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������本平衡。不以任何形式增加地����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������方政府隐性债务。探索将生态环境治理项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������与资源、产业开发项目一体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������化实施的项目组织实施方式,依托项目承担单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位仅为一个市场主体。须在项目层面实现����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������关联产业收益补贴生态环境治����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������理投入。EOD主要政策如下:

 

图片来源:生态环境部

2. TOD模式是&qu����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ot;以公共交通为导向&qu����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ot;的开发模式。是一种����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公共交通主要是地铁、轻轨、车站等轨道交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通及巴士干线,然后以公交站����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点为中心、以400—800m(5-1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0分钟步行路程)为半径建立集工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。以实现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������各个城市组团紧凑型开发的有机协����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������调模式。笔者认为,TOD也应包括铁路沿线及站场周����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������边的土地开发和站城一体化。

EOD主要政策如下:

 ▌2012年12月,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������国务院出台《关于城市优先发展公共交通的指导意见����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������》,鼓励支持对轨交用地的地上、地下空间,按照市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场化原则实施土地综合开发利用,收益用于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������弥补建设和运营亏损。

▌2013年8月,国务院发布33号文(《����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������关于改革铁路投融资体制加快����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������推进铁路建设的意见》)提出,加大力度盘活铁路用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地资源,鼓励土地综合开发利用。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������支持铁路车站及线路用地综合开发。

▌2014年8月,国务院办公厅出台《关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������于支持铁路建设实施土地综合开发的意����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������见》,规定了铁路沿线实施土地综合开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������发的原则、界限、政策、监管等问题,提出了支持以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������有建设用地,鼓励对既有铁路站场及毗邻地区实施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������土地综合开发。

新建铁路项目未确定投资主体的,可在项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������目招标时,将土地综合开发权一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并招标,新建铁路项目中标人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同时取得土地综合开发权,相应用地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可按开发分期约定一次或分期提供,供地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������价格按出让时的市场价确定。新建铁路项目已����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������确定投资主体但未确定土地综����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������合开发权的,综合开发用地采用招标拍卖挂牌方式供应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,并将统一联建的铁路站场、线����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������路工程及相关规划条件、铁路建设要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求作为取得土地的前提条件。

交易逻辑

EOD模式是推进公益性生态环境治理与关联产业开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发项目有效融合,肥瘦搭配。一个市场主体统筹实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施,将生态环境治理作为整体项目的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������投入要素一体化推进建设运维一体化实施。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在项目边界范围内力争实现项目整体收益与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������成本平衡,减少政府资金投入。依托项目中生态环境治����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������理的责任主体为企业的不适宜����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EOD模式,不得超出依托项目范围,泛化项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收益,将税收和土地出让金等政府财政收入纳入项目收����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益。

生态环境治理可以包括大气污染防治、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������水生态环境保护、重点海域综合治理、土壤污染防治、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������农业农村污染治理、固废处理处置及资源综����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合利用、生态保护修复等。

关联产业可以包括生态农业、渔业、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������旅游、康养等生态产业开发项目;数字经济、洁净����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������医药、电子元器件等环境敏感型产业集聚区开发项目;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“光伏+”等新能源、生物质能利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用等清洁能源项目;国家储备林����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、经济林伐木销售、林下经济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以及碳汇指标交易;废弃矿山资源利����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用收入;固废处理、污水处理收入等等。

TOD模式可以包括与公共交通(一般是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地铁)建设有关的各类附属经营性设施的开发建����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������设,主要目的是通过“地铁+物业”的模式,用经营性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业的销售、出租、经营等实现的收入弥补城市轨道����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交通建设和运营的巨额亏损����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,缓解财政承受压力,平滑财政支出责任。

实施流程

EOD模式:

一、识别项目,整体谋划。识别生态环境治理项目及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其关联产业开发项目,明确一体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������化实施的可行性,初步确定项目实施边����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������界和目标要求等。

二、综合测算,优化边界。分析����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������项目综合成本与总体收益,算好整体账����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、综合账,在确保产业开发项目收益反哺生态环境治����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������理项目的基础上,优化调整项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������边界范围,构建项目投资与收入相平衡的项目包,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������确定建设规模、建设内容、技术路线等。明确����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目收入、运营成本、交易结构等核心条件。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������

三、项目立项,推进落地。根据项目具体情况,可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进行子项目分别立项整体实施,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������或者整体立项。政府投资项目按照招投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������标等有关要求,采用市场竞争的方式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������确定项目实施主体。企业投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资项目按照招商引资等有关要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������求,确定项目实施主体。立项完成后,需����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������要结合项目的资金平衡机制、交易结构、投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融资逻辑等编制实施方案,报政府相关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部门审批后开展招标采购流程。

四、绩效考核,加强管理。明确生态环境治理成效要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������求,建立健全绩效评价及考核机制,切实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发挥项目各方管理职责,加强项目实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施过程监管。

TOD模式:

以郑州TOD做地为例:

1.轨道交通场站及周边土地综合开发地块和筹资地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������块的做地主体为郑州地铁集团。各级土地储备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机构依据政府批准的做地实施方案����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������与郑州地铁集团签订做地协����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������议。郑州地铁集团负责将土地从 “毛地”“生地”开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发整理成 “净地”“熟地”。

2.轨道交通综合开发用地出让����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������后的土地出让总价款,在扣除3����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������3%计提事项后,剩余67%的成本及净收益全����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部拨付做地主体。

3.轨道交通场站及周边土地综����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合开发主要是指结合轨道交通车辆段、停车����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������场、区间、站点及附属设施,对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其范围内的土地及周边地块进行地上、地下����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������空间开发利用,建立集交通、商务、商业、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������文化、教育、居住等为一体的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市功能区。

4.由郑州地铁集团提前垫资实施的为综����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合开发使用的地上、地下主体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������工程计入预留工程建设成本,由����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������土地受让人承担,纳入土地出让合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同条款。

做地政策本质上是将土地储����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������备环节需要的征地拆迁补偿和前期开发交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������由地方国企实施,郑州的做法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������没有涉及一二级联动,而是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通过土地出让金的留存并拨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������付做地主体实现做地主体的资金平衡。

四、资源补偿模式

交易逻辑

为了弥补社会资本对本应由政府提供的基础设施和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公用设施建设资金的支持,确保社会资本获����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������取合理的投资回报,由政府梳理所属区域内可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������配置于社会资本的资源,主要指矿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产资源(河砂、砂石矿、煤矿、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金属矿、页岩气等)、具备稳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定收益的存量资产(包括水厂、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������供暖、房产等)等,社会资本自行或与地方国企共同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������获取优质资源的开发利用和运营收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益的权利,通过资源价值的挖掘和开发,弥补在无收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益基础设施项目的投入,整体上实现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金平衡。与EOD中的肥瘦搭配的理念是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一致的。

而矿产资源的权属主要是指矿业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������权(包括探矿权和采矿权),����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������除国家规定不宜公开矿种外,需����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要以招标、拍卖、挂牌方式出让����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。按照2015年水利部、国土资源部、交通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������运输部联合印发《关于进一步加强河道采砂����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管理工作的通知》(水建管[����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2015]310号),非季节性河����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������流依法实行河道采砂许可。季节性河流,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������采砂管理以矿产资源管理为主,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������依法实行采矿许可。

即资源补偿模式无法像片区开发或EO����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������D那样,将若干个项目打包成一个项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目由一个主体实施,基本逻辑是社����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������会资本为政府在某些项目(称为被补偿项目)付出了����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������成本、代价或做出贡献,在另外一些领����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������域和项目(称为补偿项目)通过技术操作获����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������取资源和资产,补偿项目的资����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������源资产的开发收入足以覆盖其本身投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������和被补偿项目中社会资本付出的成本和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������代价。

主要风险点和关注事项

1.资源的获取规避不了公开招采的程序����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,在资源获取方面存在较大不确定性。需要约定未成功����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������获取资源的处理机制。

2.资源的开发存在空间规划、生态����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������红线、报建手续、市场销售等方面的风����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������险,需要前提深入论证分析,做好风险防����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������控措施。

3.政府配置的资源未必都是优质的资源,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������受信息不对称影响,补偿项目可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能会演变成被补偿项目,进一步加剧社会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资本的资金回收风险。

五、EPC+F模式

交易逻辑

“EPC+F”模式中的“EPC”是一种依法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合规的总承包模式,其中“����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������F”即Financial融资的意思,要求中标承包����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商负责建设项目的部分或全部资金筹集工作,其����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������本质来源于政府资金暂时短缺,施工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������过程中政府需延迟支付。“EPC+F”模式����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一般由政府或其相关部门作为建设单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位通过公开招标方式选取中标承包商,在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建设期内部分支付或者不予支付����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,在建设期满3-5年内分批支����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������付总承包款,并支付一定融资利息。需要注����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������意,现阶段受《政府投资条例》约束,政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部门或事业单位作为建设单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������位的延迟支付项目涉嫌违规BT以及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为政府投资项目垫资施工,有关垫资项目的量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化界定标准,详见《何谓“垫资项目”?》����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。故此,一般EPC+F项目的建设主����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体都由地方国有企业来承担。

EPC+F的主要特点:

1. 从产权主体责任上看,投融资责任应由建设单位负责,形成的固定资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������归建设单位所有,形成资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������若可经营,则经营性收益也归建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设单位所有。而在“EPC+F”模式下,建设单位����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将投融资责任转嫁给承包方,资产所有权及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将来可能存在的收益权仍归建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设单位所有,存在着明显的“责、权、利”不统一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、不对等的情况。

若建设单位授予承包商相应资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产及其收益权或特许经营权(要符合25号令����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的特许经营范围),承包商根据协议����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������约定在经营期内形成无形资产或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金融资产,且享有资产一定期限的收益权,则项目转����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������变成为特许经营BOT或者合规PPP模式。

2. 从负债主体上看,在建设单位资金来源无保障情况下,承����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������包商无论以何种方式完成资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金筹集活动,建设单位承诺的付款都容易被界定为隐性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������债务,原因在于建设单位的付����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������款义务与终究需要财政来承担的责任之间是一一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������对应的,即以预期的财政收入作为企业偿债����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金的来源,属于变相融资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。如没有财政支出责任的项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,则完全不必以+F的方式实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施,完全可以市场化融资,注����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������意,此处的财政支出责任亦包����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������括专项债或各级财政补贴等。

承包单位针对筹资活动可以使用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������自有资金垫资,不增加企业负债;在自����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������有资金不足情况下一是可以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������通过银行借款融资,增加企业负债;也����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可以通过其他金融机构、担保机构创新模式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������和方式去融资。

3.  从回款风险上看,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������无论政府支付节奏如何设置,按《预����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������算法》规定政府的全部支出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������必须列入本级财政预算并经人大决议通过后才能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������支付,对于跨年度的还应纳入中期财政规划。因此,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������未纳入或无计划纳入财政预����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������算的、未能按时发行专项债的、上级财政补贴资金未����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������能按时到位的“EPC+F”项目,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������回款风险较大。

4. 从招标条件上看,按照《招标投标法》第9条规定,招标人应当有进行招����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������标项目的相应资金或者资金来源已经落实,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并在招标文件中如实载明。其中资金来源已经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������落实,是指资金虽然没有到位,但其����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������来源已经落实,如专项债已获批、银行已经承诺贷����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������款等等。因此,“EPC+F”模式进入招标����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������阶段的前提至少是业主已落实资金来源。

“EPC+F”模式区别于目前常见的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������传统施工总承包和PPP模式,穿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������透来看,应视为承包商垫资施工模式。核心风险是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������回款保障以及隐性债务,需要政府将支付责任����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������按年纳入本级财政预算,并通过合理的操作手段����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规避隐性债务。

主要风险点和关注事项

垫资有风险,实施需谨慎。建筑施工企业参与地����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������方的EPC+F项目,笔者认为主要关注点和操作建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������议如下:

 1. 至少在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目包装层面和招标层面不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������涉及地方政府隐性债务,不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������涉及为政府垫资。即政府财政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金不论何种形式给到地方国����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企都不能与地方国企需要延期支付总承办方的工程款及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金成本完全对应。

 2. 项目本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������身能够带动周边的经营性项目,包括近期和中长期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,周边的经营性收入可以由地方国企统筹运用;����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目业主的信用等级、资产负债、现金流预计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可以支撑项目回款。

 3. 项目本身是十四五规划内重点项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、纳入年度实施计划项目。

 4. 政府和地方平台过往没����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有长期或经常性违约事件,地方财����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������力相对稳健,负债率和财政自给率在合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理区间内,人口未出现连年负增长,营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商环境较高,国民经济与社会发展趋势良好。

 5. 能获取第三方连带责任担保是上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������策。

 6. 项目的实施对进入����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一方市场、补足施工业绩、战略����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������发展需要等方面有一定帮助,参照投资项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目的测算逻辑,综合考虑资金时间价值、融资成本等方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面,内部收益率确保在合理水平。

六、投融资+EPC模式

交易逻辑

此模式下主要适用地方国企����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������实施的公益性或准经营性项目,前期建设资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������存在缺口,预计会在未来年度通过财政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������支出、上级财政补贴以及用户付费收入等方式补足建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设资金缺口,前提需要社会资本阶段性的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提供资金支持,社会资本可以选择权����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益类或债务类方式支持平台公司,权益类包括直接认购����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������平台股权、与平台共同成立项目公司、社会资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������本组建基金认购项目公司股权、社会资本购买政府引����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������导基金或平台发起的产业基金份额等,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������债务类包括自行或引入担保机构为平台����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融资提供担保、为平台提供融资租赁或保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理等融资路径、引入非标定融产品为平台融资等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。

平台公司取得政府法定授权,拥有一定区域范围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������或项目的投资、建设、运营等权限,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������平台公司通过“两招并一招”模式,通过“社会投资人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������+EPC”模式公开招标选定社会投资人,中标社����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会投资人与平台公司组建项目公司或提供����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融资服务,由项目公司负责该区域的投融资和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建设运营,施工部分由具备施工能力的社会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资人自行实施。社会资本与平台公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������司约定退出机制、节点和退����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出方式,社会资本的目标是阶段����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������性为政府平台公司提供资金支持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,让渡资金的机会成本和时间价值,通过基建项目的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������施工利润总体平衡。

主要风险点和关注事项

 与EPC+F����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目风险点和关注点基本一致,需要注意的是,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������股权的进入和退出需要履行国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有资产评估和进场交易程序,关注自身企业的财经管����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理红线,避免发生违规担保、违规拆借资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等行为的发生。

七、土地一二级联动模式

土地整备一二级联动

土地整备的概念主要来源于深圳市,主要目����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的是解决城中村改造的历史遗留问题以及存量低效无效����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������用地的盘活,以《深圳市土地整备利益统����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������筹项目管理办法》、《深圳市土地整备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������利益统筹办法(征求意见稿)》为主要政策依据����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,主要实施边界:

1. 土地整备的主要范畴:以原农村集体经济组织继受单位及其成员����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������实际掌控用地为主要实施对象,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������适用于以未完善征(转)地补偿手续用地、已征未����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������完善出让手续用地、国有已出让用地等存量低效用地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。其中,原农村集体经济组织����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������继受单位主要原来的农村区域城市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化后形成新的街道、社区工等基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������层自治管理单位,或者原村集体经济公司化的法人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主体。

2. 主要实施思路:利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的原则,综合考虑项目范围内未完善征����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(转)地补偿手续用地和原农村集����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体经济组织继受单位合法用地,通过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������规划、土地、资金、产权等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������统筹手段,完成整备范围内土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地确权。

政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通过资金安排、土地确权、用地规划等手段,安����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������排土地,保障空间需求。原农村集体经济组织����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������继受单位与相关权益人“算细账”,通过货币、股权和����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������实物安置等手段,确保权益人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������相关权益。

3. 留用土地:是指按本办法核算并确认给原农村集体经济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������组织继受单位的用地,包括项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������本项目核定利益共享用地除留用土地外����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,其余土地全部移交政府管理。

留用土地包括基础建筑面积、配套建筑����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面积和共享建筑面积。基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,用于社区发展和搬迁安置。配套建筑面积为配建的社����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区级公共设施,建成后无偿移交政府,产权归政府所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������有。共享建筑面积60%用于人才住房、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公共租赁住房、保障性租赁住房或创����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新型产业用房,由政府或政府指����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定机构回购,其余40%的建筑面积通过利益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������共享归属于原农村集体经济组织继受����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������单位。

4. 实施内容与交易结构:原农村集体经济组织继受单位、不动产权益人或市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化主体作为搬迁主体,组织在土地整备单元内的搬迁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������补偿、建筑物拆除、配建社区公共����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务设施、建设安置房、保障性租����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������赁住房、商品住宅开发等,留用地协议方式出让给不动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������产权益人或市场主体,地价标准按照不同功能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������分类收取,加权价格要远低于市场价,原农村集体经济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������组织继受单位、不动产权益人或市场化主体获取土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������地使用权后,通过房地产开发的收入、政府的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������财政资金安排以及配套社区商业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的运营等覆盖项目全部的土地整理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������和二级开发成本。

综上所述,土地整备主要是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������指针对村集体的协议搬迁行为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,主要践行的原则是“自主自愿”,在符合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������规划的前提下,农村集体经济组织将其所控制����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的国有建设用地(规划已调整为国有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������土地,但是未征地或者虽已征地但是未完成出让����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������手续),通过招标方式引入土地前期整����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������理合作方、或者自行组织完成改����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������造范围内改造意愿征询、土地房产调查、搬迁补偿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和土地地平整等前期工作,在达到土地出让����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������条件后由政府以协议出让方式将土地使用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������权出让给该农村集体经济组织相对应的法人单位����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������或者合作的市场主体或者二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������者合作,通过上述操作实现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“城中村”开发改造的一二级联动。

从法律合规角度,土地整备是通过征收的方式依法取����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������得土地,组织前期开发、储存以备供应的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������土地储备行为。应当符合土地储备的相关����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政策要求。在土地整备这类土地储备操作模式中,笔����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������者认为大体合规,原因如下:

  1. 土地整备的实施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主体或搬迁主体并非土地储备机构,土储机构是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������把征地拆迁补偿服务和储备土地前期开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������发两个环节,通过政府购买����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务和政府采购的方式授予原农����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������村集体经济组织继受单位、不动产权益人或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市场化主体,土地整理完成后还是有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������土储机构储存以备供应,即����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������土地整备并没有突破土地储备的红线要求,在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������深圳的新版征求意见的办法中,也明确“留用地在出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������让前,应先行完成土地入库相关手续����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”,也明确处于公益目的和非建设用途的的历史����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������征地不适用土地整备办法,即公益属����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������性的拆迁属“法定征收”,由政府主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������导并具备行政强制性,与土地整备这种市场化的协议����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������搬迁是有本质区别的。

 2.土地整备的村集体留用地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通过协议方式出让,也并不违背法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������律法规要求。根据《协议出让国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有土地使用权规定》,协议出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������让是指国家以协议方式将国有土地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������向国家支付土地使用权出让金的行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为。同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������府国土资源行政主管部门方可按照本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规定采取协议方式出让,但商业、旅游、娱乐和商品����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住宅等经营性用地除外。

按照《中华人民共和国城市房地产管理法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������》,土地使用权出让,可以采����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������取拍卖、招标或者双方协议的方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������卖、招标方式的,可以采取双����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������方协议的方式。采取双方协议方式出让土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地使用权的出让金不得低于按国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规定所确定的最低价。

协议出让本就是法律法规允许的土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地出让方式之一,城市更新范畴中很多子项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的土地出让,比如保障性安居工程、文体设施、历史文����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������化保护、科教创新等,界定为不具备公开招标拍����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������卖的标准,并无不妥。土地整备这种需要统筹各方利益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、历史遗留问题混杂以及土地色彩����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������浓郁的地块,自然符合协议出让的标准。

3. 有关隐性债务,土地整备中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,实施主体是原农村集体经济组织继受单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位、不动产权益人或市场化主体,其所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������付出的前提拆迁补偿成本主要通过留用地的投资开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发来覆盖,没有固化政府中长期支付责任,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府财政资金运用可能仅仅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是一小部分资金来源,类似投资补助之类。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������没有触及隐性债务的“雷区”。

做地一二级联动

“做地”一词,主要来源于广州的“做地����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������十条”——《广州市人民政府办公厅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������关于印发广州市支持统筹做地推进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������高质量发展工作措施的通知����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������》(穗府办函〔2023〕12����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������号)和郑州的《关于印发郑州市城市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������轨道交通场站及周边土地综合开发����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������实施管理办法(暂行)的通知》(郑政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������文〔2021〕57号),主要实施边界:

其中,广州的“做地十条”主要内容分析:

1. 做地和土地收储相分离,将土地整理各����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������项前期具体工作独立开展,形成净地后向土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地储备机构申请交储。

2. 政府认定国有企业作为����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������做地主体。

3.做地主体自主筹集资金,负责征收补偿安置工作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,实施“七通一平”,将“生地”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������做成“熟地”交由政府收储。鼓励金融机构通过贷款����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、企业债、公司债等其他金融工具对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������做地主体予以做地资金支持。鼓励社会机构设立做地专����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项基金,支持做地主体融资。

4.政府以新规划用途市场评估价的一定比����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������例向做地主体支付收储补偿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������款。

5.可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������做地主体,做地主体在完成前期����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������各项工作并按规定缴纳土地出让金后,以协议出让方式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������获取土地使用权,进行开发建设。

6.赋予轨道交通站场综合体(TOD)盖板以下综合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用地的地价优惠。

7.已签订搬迁补偿协议超过一定比例,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府可以行使强制征收的权力。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������